Na jakou hypotéku dosáhnu podle pravidel ČNB
Spočítejte si orientační strop hypotéky podle jediného závazného limitu ČNB (LTV) a poctivě odděleného orientačního doporučení (DTI/DSTI) — bez zaměňování jednoho za druhé.
Příjmy a stávající závazky domácnosti
Slouží ke kontrole nezávazných doporučení DTI a DSTI — ne k závaznému limitu LTV, který závisí jen na ceně nemovitosti níže.
Příjem po zdanění, se kterým každý měsíc počítáte. Pokud žádáte s někým dalším, jeho příjem přidejte zvlášť níže — pro výpočet DTI a DSTI se oba sečtou.
Zapněte, pokud žádáte společně s partnerem, manželem/manželkou nebo jiným spolužadatelem, jehož příjem a věk bude banka posuzovat spolu s vámi.
Součet toho, co už měsíčně platíte na jiných úvěrech, leasingech a kreditních kartách. Tohle ubírá prostor, který doporučení DSTI ponechává pro novou splátku hypotéky.
Věk a účel hypotéky
Váš věk může zvýšit závazný limit LTV; účel nemovitosti ovlivňuje limit LTV i doporučení DTI.
ČNB umožňuje vyšší limit LTV 90 % žadatelům mladším 36 let, kteří kupují nemovitost k vlastnímu bydlení. U společné žádosti konzervativně počítáme s věkem staršího ze žadatelů — běžná bankovní praxe, kterou ale text ČNB výslovně neřeší. Berte to jako náš výklad, ne citaci ČNB — u hraničního věku kolem 36 let se vyplatí ověřit přímo u banky.
U investičních nemovitostí platí od 1. 4. 2026 přísnější orientační doporučení ČNB — nižší LTV 70 % a nižší práh DTI 7×. Jde o doporučení, ne o nový zákonný limit.
Nemovitost a vlastní zdroje
Cena nemovitosti je základ, ze kterého se počítá závazný limit LTV.
Kupní cena, nebo pokud je nižší, odhadní hodnota nemovitosti stanovená bankou — limit LTV se počítá z té nižší z obou.
Hotovost, kterou do koupě vložíte sami, mimo hypotéku. Samotný limit LTV tím neměníte (ten se počítá z ceny nemovitosti), ale určuje to, kolik reálně potřebujete půjčit — což porovnáváme s maximem níže.
Úroková sazba a splatnost
Použije se pro výpočet vaší měsíční splátky a — při zátěžové sazbě — pro doporučení DSTI.
Editovatelné — zadejte sazbu, kterou vám nabídla banka, nebo ponechte náš tržní průměr jako výchozí hodnotu.
Předvyplněno na 4,79 % p.a. — průměrná realizovaná úroková sazba nových hypoték podle ČBA Hypomonitor, 2026-06.
Zvolte 5 až 30 let. Třicetiletá splatnost je běžná tržní konvence, ne pravidlo ČNB — upravte podle své reálné plánované situace.
Co dnes platí a co už neplatí
Řada srovnávacích kalkulaček i rádců stále prezentuje DTI a DSTI jako zákonné limity. Neplatí to už nějakou dobu — tady je, co ČNB skutečně vymáhá dnes a co je jen doporučení.
LTV — pořád závazné
Limit LTV (obecně 80 %, 90 % pro mladší 36 let u vlastního bydlení) je jediný ze tří ukazatelů ČNB, který je dnes skutečně právně vymahatelný. Banka, která ho jednotlivě poruší, riskuje sankce podle zákona o ČNB.
DSTI — deaktivováno od 1. 7. 2023
Závazný limit DSTI přestal platit 1. 7. 2023 rozhodnutím bankovní rady ČNB. Nejnovější sdělení ČNB (listopad 2025) potvrzuje, že deaktivace trvá. Zůstává jen nezávazné doporučení zůstat pod 40 % příjmu, počítáno se zátěžovou sazbou +2 procentní body.
DTI — deaktivováno od 1. 1. 2024
Závazný limit DTI přestal platit 1. 1. 2024 opatřením obecné povahy ČNB ze dne 29. 11. 2023, které výslovně ruší horní hranici ukazatele DTI. Zůstává jen nezávazné doporučení zůstat pod 8násobkem ročního čistého příjmu (7násobkem u investičních nemovitostí).
5% výjimka je pro banky, ne pro vás
Zákon dovoluje bankám, aby až 5 % objemu jimi nově poskytnutých hypoték za kalendářní čtvrtletí limit LTV překročilo. Jde o výjimku na úrovni celého portfolia banky za celé čtvrtletí — jako jednotlivý žadatel si ji nemůžete nárokovat a žádná banka vám z ní nic nedluží jen proto, že o to požádáte.
Investiční nemovitosti: přísnější doporučení od 1. 4. 2026
U investičních (nikoli vlastních) nemovitostí ČNB doporučuje bankám nižší LTV 70 % a přísnější DTI 7×, s účinností nejpozději od 1. 4. 2026. Na rozdíl od obecného limitu LTV jde o doporučení, ne o závazné opatření — oznámeno v listopadu 2025 spolu s potvrzením, že DTI/DSTI zůstávají obecně deaktivované.
Doplňkový kontrolní pohled: životní minimum
Po odečtení nové splátky hypotéky a stávajících závazků od čistého příjmu by vám měl v rozpočtu zůstat prostor přesahující zákonné životní minimum (4 860 Kč/měsíc pro jednotlivce, ověřeno přímo z nařízení vlády č. 361/2025 Sb.). Tohle není pravidlo ČNB ani tvrdý strop výsledku — ukazujeme to jen jako doplňkový kontext.
Jinými slovy: pokud vám dnes nějaký zdroj tvrdí, že „ze zákona“ nesmíte překročit DTI 8× nebo DSTI 40 %, popisuje stav, který od přelomu let 2023/2024 už neplatí. Jediný skutečně závazný strop je LTV.
Výsledek výpočtu
Bez ceny nebo odhadní hodnoty nemovitosti nelze uplatnit limit LTV — jediný závazný limit, který tahle kalkulačka kontroluje.
Není to příslib úvěru Jde o odhad podle veřejně publikovaných pravidel a doporučení ČNB, ne o posouzení konkrétní bankou. Každá banka nad těmito prahy počítá vlastní bonitní scoring — hraje roli vaše úvěrová historie, typ pracovního poměru, další majetek i vlastní míra opatrnosti banky. Reálná částka, kterou vám banka nabídne, může být vyšší i nižší než tento odhad. Nic tady není příslib úvěru, předschválení ani závazná nabídka.
FAQ
Proč tahle kalkulačka bere jako skutečný limit jen LTV?
Protože je to jediný ze tří hypotečních ukazatelů ČNB — LTV, DTI, DSTI —, který je dnes ještě právně závazný. DSTI přestalo být vymahatelné 1. 7. 2023 a DTI 1. 1. 2024, obojí výslovným rozhodnutím ČNB. LTV zůstalo po celou dobu beze změny: 80 % obecně, 90 % pro žadatele mladší 36 let kupující nemovitost k vlastnímu bydlení. Řada rádců a srovnávačů dodnes popisuje DTI a DSTI jako přísné limity — to už přes dva roky neodpovídá skutečnosti.
Pokud DTI a DSTI nejsou závazné, proč je kalkulačka vůbec zobrazuje?
Protože ČNB je stále publikuje jako nezávazné doporučení pro to, čemu říká „vysoce obezřetné posuzování“ — 8násobek ročního příjmu pro DTI (7násobek u investičních nemovitostí), 40 % příjmu pro DSTI, počítáno se zátěžovou sazbou +2 procentní body. Jednotlivé banky mohou podobné prahy uplatňovat ve vlastním interním scoringu, i když jim to zákon nikde nepřikazuje. Obě čísla ukazujeme jasně označená jako doporučení, nikdy jako zákonný limit, abyste viděli, kam by se dostala opatrná banka.
Jak funguje limit LTV 90 % pro žadatele mladší 36 let u společné žádosti?
Pravidlo ČNB uplatňuje limit 90 % na „žadatele mladší 36 let“ kupující nemovitost k vlastnímu bydlení, ale zveřejněná pravidla neřeší, co se stane, když mají spolužadatelé různý věk. Konzervativně proto počítáme s věkem staršího ze žadatelů, což odpovídá běžné bankovní praxi — jde ale o náš výklad, ne o něco, co by ČNB výslovně stanovila. U hraničního věku kolem 36 let se vyplatí ověřit přímo u banky.
Můžu banku požádat, aby pro mě využila svou 5% výjimku z LTV?
Ne jako nárok. Zákon dovoluje bankám překročit limit LTV až u 5 % objemu jimi nově poskytnutých úvěrů za kalendářní čtvrtletí, ale je to výjimka na úrovni celého portfolia banky, ne nárok, který by mohl uplatnit jednotlivý žadatel. Banka se může rozhodnout část tohoto prostoru využít pro silného žadatele blízko limitu — je to ale čistě na jejím uvážení, ne něco, co tahle kalkulačka umí předvídat.
Co se mění u investičních hypoték od 1. 4. 2026?
ČNB doporučuje bankám u úvěrů na investiční (nikoli vlastní) nemovitosti používat nižší LTV 70 % a přísnější DTI 7×, s účinností nejpozději od 1. 4. 2026. Oznámeno bylo v listopadu 2025 spolu s potvrzením, že DTI a DSTI zůstávají obecně deaktivované. Stejně jako u obecných prahů DTI/DSTI jde o doporučení, ne o nový právně závazný limit — signalizuje ale, že se od bank u investičního financování očekává větší opatrnost než u vlastního bydlení.
Proč kalkulačka počítá se dvěma různými úrokovými sazbami?
Vaše reálná sazba — ta, kterou zadáte, nebo náš výchozí tržní průměr — ukazuje, kolik byste skutečně platili každý měsíc. Druhá, vyšší „zátěžová“ sazba (vaše sazba + 2 procentní body) se používá jen k odvození doporučení DSTI výše, protože ČNB doporučuje bankám takhle kontrolovat udržitelnost splátky pro případ budoucího růstu sazeb. Zátěžovou sazbu byste ve skutečnosti nikdy neplatili — je to čistě kontrolní nástroj, ne reálná splátka.
Znamená dobrý výsledek kalkulačky, že mi banka hypotéku schválí?
Ne. Kalkulačka aplikuje zveřejněné limity a doporučení ČNB na čísla, která zadáte — neprovádí úvěrovou kontrolu, nezná vaši úvěrovou historii ani pracovní situaci a nevidí interní scoringový model žádné konkrétní banky. Jednotlivé banky běžně půjčí méně (nebo v mezích limitu LTV někdy i více) než tenhle odhad, podle vlastního posouzení. Berte to jako výchozí bod pro rozhovor s hypotečním poradcem nebo bankou, ne jako předschválení.
Zdroje a ověření
Čísla v této kalkulačce vycházíme přímo z opatření, věstníků a tiskových zpráv ČNB — ne z jiné kalkulačky ani od oka. Zdroje níže jsme naposledy ověřili 6. srpna 2026.
- Opatření obecné povahy ČNB ze dne 29. 11. 2023 (č.j. 2023/149060/CNB/180) — deaktivace horní hranice DTI od 1. 1. 2024, potvrzení LTV beze změny.
- Tisková zpráva ČNB, 1. 6. 2023 — LTV 80 %/90 % ponecháno, deaktivace DSTI od 1. 7. 2023.
- Úřední sdělení ČNB, Věstník 17/2025 (27. 11. 2025) — nejaktuálnější potvrzení celého rámce: 5% objemová výjimka, orientační prahy DTI 8/DSTI 40 % se stresem +2 p.b., doporučení pro investiční nemovitosti LTV 70 %/DTI 7 od 1. 4. 2026.
- Tisková zpráva ČNB, 27. 11. 2025 — shrnutí investičního doporučení LTV 70 %/DTI 7, potvrzení nezávaznosti.
- Česká bankovní asociace — ČBA Hypomonitor, průměrná realizovaná sazba nových hypoték, červen 2026: 4,79 % p.a. Použito jako výchozí úroková sazba v kalkulačce.
- Vyhláška č. 399/2021 Sb., o úvěrových ukazatelích — definice LTV, DSTI a DTI. Plné znění §2–§7 ověřeno přímo z primárního textu na e-Sbírce.
Tahle kalkulačka vede ostrou hranici mezi závazným limitem LTV a nezávaznými doporučeními DTI/DSTI, protože právě tohle rozlišení je smyslem nástroje — řada jiných zdrojů dodnes prezentuje DTI/DSTI jako tvrdé limity, což od roku 2023–2024 už neodpovídá skutečnosti. Čísla odpovídají pravidlům platným k 6. srpnu 2026 a mění se s aktualizacemi opatření či doporučení ČNB.